The YouTuber bought Rexford Industrial Realty, a REIT specializing in industrial properties in Southern California, particularly Los Angeles. They highlight its high dividend yield (3.4%), strong dividend growth, and the strategic advantage of owning properties in a high-demand, fragmented market with a strong regional economy. Despite current negative free cash flow due to high maintenance investments, the analyst believes this is temporary and the stock is undervalued with a fair value of $50, offering a projected annual return of 22%.
“und stattdessen habe ich jetzt eine andere Aktie reingeholt die auch eine Hoh Dividendenrendite hat die auch meines Erachtens günstig bewertet ist aber eben kein Krankenversicherer mehr ist mein Name übrigens Thorsten Tiet ich bin der Gründer des aktienfinders ja mittlerweile schon über 120.000 Mitglieder jawohl Mitgliedschaft ist kostenlos wenn du dich also für das interessierst was ich dir hier zeige dann registriere Dich gern an der Stelle noch keine Kauf und keine Verkaufsempfehlung wir gehen jetzt gleich zu der Aktie die ich gekauft habe und jetzt haben wir den Name es ist nicht die United health Group sondern rexword industrial Realty man erkennt schon am Namen es ist ein real estate investment Trust also ein read schauen wir uns zunächst mal die Dividende an die Dividende hier momentan recht hoch für diesen read bei 3,4% deutlich mehr als do vor kurzem gab wo die Dividendenrendite bei unter 1 ,2% lag wir haben hier dynamisches Dividendenwachstum im zweistelligen Bereich hier letzt auf die letzten 5 Jahre knapp 20% pro Jahr die Dividende gestiegen und du siehst dann hier beispielsweise die persönliche Dividendenrendite bezogen auf den Kurs heute würde Anfang 2028 bei 5% liegen wenn es dann so kommt wie die Analysten das prognostizieren die Performance des reads insgesamt sieht auch nicht schlecht aus auf die letzten 10 Jahre da hat sich dann der Einsatz Zusagen fast nicht ganz aber fast vervierfacht mit 286% 20% davon also alles bruto ein Fünftel davon rund kommt durch die Dividende zustande und der Rest über Kursgewinne ja was macht denn der Red eigentlich so wenn man hier ins Unternehmensprofil reink klickt dann kann man hier mal auf die Website Seite gehen und das ist ein read der in erster Linie Industrie Immobilien in Südkalifornien vermietet industrieimmobilien das heißt was da gemacht wird Schwerpunkt Warenlager Logistikzentren und ich sag jetzt mal leichte Industrie das heißt werden jetzt keine kompletten Autos zusammengeschraubt also leichte Industrie und das ganze in Südkalifornien in Ballungsräumen 60% ungefähr der vermieteten Fläche äh steht im Raum Los Angeles und diese Ballungsräume ist relativ wichtig weil sind also sehr dicht bebaute Flächen wo es relativ schwer ist ja Fläche zu finden Immobilien zu finden die man dann entsprechend vermieten kann das heißt wenn man da schon Immobilien hat dann ist es schon so wie ein kleiner Burggraben und der Markt ist stark fragmentiert und rexford in industrial das wer wir auch noch sehen kauft da schön auf die haben jetzt auch im April erst also ganz frisch für eine Milliarde USDollar ungefähr Immobilien gekauft von Blackstone capital und das funktioniert ganz gut und der ein oder andere mag sich jetzt vielleicht denken wie die sind nur hier in Südkalifornien tätig der man darf aber nicht unterschätzen das Brutto Inlandsprodukt habe ich exra gekauft geschaut von Südkalifornien beträgt in etwa 1,6 Billionen USDollar im Vergleich dazu haben wir in Deutschland ein brutto Inlandsprodukt von nur also von knapp 1,05 Milliarden Euro also 1,1 Milliarden Euro und ma mal ein bisschen auf im Vergleich zu 1,6 Billionen US-Dollar das heißt diese Region Südkalifornien hat eine stärkere Wirtschaftsleistung als deutsch Land und ist die wirtschaftlich stärkste Region der ganzen USA und hier sind eben rexford industrial Realty aktiv als ja Immobilienexperten im Industriebereich wir haben natürlich ja auch gewisse Risiken insbesondere wenn es mit der Konjunktur nicht so läuft und die lstandsquote ist auch ein bisschen gestiegen sie liegt jetzt bei allerdings nach wie vor sehr guten 3,2% das ist deutlich niedriger als im Branchen Durchschnitt und auch da zahlt sich wohl die Expertise zum einen aus und auch aufs Investment in eben diese wirtschaftlich starken Region ein anderes Risiko vielleicht will Teufel nicht an die Wand malen was wir hier haben das ist weil wir diese geographische dichte haben an der San Andreas Spalte es kann auch Naturkatastrophen geben wie Erdbeer Erdbeeren Erdbeben oder Brände die sind versichert natürlich sind sie versichert aber wenn ganz stimm käme dann könnte der Schaden nicht komplett gedeckt werden eventuell aber ich will jetzt mal den Teufel nicht an die Wand malen wenn sowas passiert dann geht der ganze Aktienmarkt so so so so ein schweres be wir der ganze Aktienmarkt wahrscheinlich in Mitleidenschaft gezogen werden ja also ich halte die Aktie für interessant und noch interessanter wä es vielleicht wenn du h den Qualitätscheck gehst weil wir ja hier einen red vor uns haben wissen wir ja bereits als wir hier nicht bilanzierten Gewinn nehmen können es gibt den funds operations den wir auch hier schön Anzeigen im This creator der wo die der bereinigt ist der den Gewinn bereinigt um die Abschreibungen in erster Linie des Immobilienbestands die Abschreibung sind eine Größe die werden vom Gewinn abgezogen V bilanzierten Gewinn sind aber nicht tatsächlich im eigentlichen Sinne Gewinn mindernd weil die Immobilien nicht wirklich im Regelfall weniger sondern eher mehr werden werden wenn man sie ordentlich inst stand hält und es ist auch nicht cashfow wirksam diese Abschreibung deshalb gibt's die funds Operation und man sieht man das jetzt plötzlich die Dividenden gedeckt jetzt gibt's aber auch noch die adjusted funds operations und man sieht das Dividenden immer noch knapp gedeckt und tatsächlich orientieren sich die Dividenden an den adjusted Fund operations was ist da wieder der Unterschied zwischen funds von operations und adjusted funds von operations das sind in erster Linie die Dividenden Zahlung für sogenannte preferred shares enthalten nämlich rexford industrial Realty wächst insbesondere die müssen immer Kapital aufnehmen diese reads um weiter zu wachsen das heißt um entweder Immobilien zu bauen oder zu kaufen wie s jetzt gemacht haben von Blackstone das kostet natürlich Geld und weil sie so viel ausschütten müssen gesetzlich können sie ja keine Rücklagen bilden aus denen sie dann eben die den Immobilien Erwerb stemmen können insofern bleiben nur zwei Möglichkeiten entweder man nimmt Schulden auf und die Verschuldung ist sehr niedrig für rizia im Vergleich also man hat hier wir haben eine Schuldenquote jetzt gich gestiegen ist 1 30% 285b also ist sehr niedrig für ein read wie schaffen Sie das sie schaffen das indem Sie Aktien ausgeben und das sind auch diese preferred shares dabei preferred shares das sind in erster Linie Aktie die eine feste Dividende haben diese Dividende hat auch Vorrang vor den normalen Dividendenzahlungen und die haben eine feste Laufzeit die können auch D wieder zurückgekauft werden von dem ret und dann sind sie wieder weg haben so ein bisschen anleihcharakter fast könnte man sagen und die sind hier mit enthalten und darüber finanziert sich sehr exzessiv eben dieser read und der Vorteil davon ist dass eben die ja zinstragend Schulden hier recht niedrig sind im Vergleich zu reeds allgemein der Free Cash Flow das sieht man hier auch schön der ist übrigens negativ auch free cashfow spielt bei reads eine Rolle auch da sind ja bepielweise keine Abschreibungen drinne wir haben den Free Cash Flow auch hier man sieht da dass die Dividende jetzt hier nicht gedeckt ist der Free Cash Flow ist in der Regel noch ein bisschen niedriger als der adjusted funds Oper und ich habe auch mal geschaut warum der Free Cash Flow hier relativ stark eingebrochen ist und W hier jetzt eine niedrige tilgungskraft haben bzw eine negative Spiel insofern Rolle hier sieht man noch mal schön der freie Cashflow liegt bei 140 Millionen US-Dollar dividendenarbe in Höhe von 340 Millionen US-Dollar das heißt die werden momentan auf Pump finanziert also durch die Ausgabe hier von den preferred shares auch in erster Linie die ja übrigens auch das Gewinnwachstum verbessern wie viel das sieht man hier da also auch im Jahr Geschäfts 2023 hier um 41 Cent aber insgesamt wenn wir das Gewinnwachstum organisch dagegen halten dann gibt's eben immer noch ein schönes Gewinnwachstum ich habe geguckt gehabt warum der freie cashfow hier so stark eingebrochen ist und das liegt an erhöhten instandhaltungsinvestitionen die liegen momentan auf letzte vier Quartale bei 425 Millionen USDollar und nur so zur Orientierung hier davor lagen sie bei maximal 100 Millionen USD die haben sie jetzt also mehr als vervierfacht was rexford industrial macht auch wenn die Immobilien kaufen das haben sie jetzt gerade getan für eine Million die renovieren dann die Immobilien oft brechen Sie die in kleinere Einheiten runter die sie dann besser vermieten können zu höheren Quadratmeter Preisen sind Investitionen und das ganze hier diese erhöhten den standhaltungsinvestition oder Renovierungskosten auch wenn man es mal ein bisschen saloper sagen möchte das wird jetzt mal gemacht und wenn das rum ist dann geht der freie Cashflow auch wieder hoch das halt ich für ganz plausibel insofern auch ganz plausibel das was die Analysten hier schätzen deshalb ist es für mich jetzt kein ku krum dass die Dividende derzeit auf Pump finanziert wird wir haben noch die hohen Zinsen natürlich als Risiko mit dem ich denke aber dass rexwort in das damit gut zurecht kommmt wir haben hier auch den Zinsaufwand drinne der aber insgesamt immer noch überschaubar bleibt weil eben insgesamt die zinsenrecht od die schuldenrecht niedrig sind deshalb gehen wir jetzt mal gleich zur Bewertung schauen uns die multiples an alles basierend auf den adjusted funds operations und mal sieht man hier dass der Red teilweise sogar ein 60er KGV hatte ich NH jetzt KGV auf den ad Fund operations momentan hier um die 25 und da der Gewinn bzw affo weiter steigen soll hier dynamisch W nur noch bei 16 Ende 2027 durchschnittlich hier auf die letzten 10 Jahre affo von knapp 35 GEW Wesen also jetzt deutlich günstiger als in der Vergangenheit also im durchch der Vergangenheit und wir nehmen das jetzt um den fairen Werte Aktie und die Renditeerwartung zu ermitteln wir haben hier also das durchschnittliche KGV und das aktuelle KGV hier und wenn wir jetzt den fairen Wert anzeigen dann sieht das Ganze entsprechend so aus und das wäre jetzt hier hätten wir jetzt aktuell einen fairen Wert von knapp 60 usdoll die aktieostet 46 usdoll und wir haben hier wieder so kleine Warnungen weil wir nur noch vier analysstenschätzung haben bis hier sind es Zeh das heißt wir gehen bis hierhin um die Renditeerwartung zu bestimmen was man hier auch schön sieht das ist das Gewinnwachstum und ich möchte jetzt den F also den fairen Wert ein bisschen nach unten korrigieren das heißt ich würdeich den 33er Schnittchen ein bisschen nach unten korrigieren dieser 33er Schnitt wird ja benutzt um den ferenwerert zu berechnen warum wir haben hier die das prognostizierte Wachstum ist immer noch schön dynamisch 10 % 15 % nach hinten soll sogar noch steigen aber das nehmen wir nicht mehr aber wenn wir jetzt so 10 50% nehmen dann ist es schon weniger als hier in den Jahren zwischen 2020 und 2022 als die Aktie auch relativ hoch bewertet war und das KGV hoch getrieben hat also wir haben jetzt eine leichte gewinnverlangsamung will ich sagen dann haben wir auch noch relativ hohe Zinsen das kann man ja auch noch äh argumentativ nehmen um denchnitt ein bisschen nach unten zu drücken und ich habe mich dann entschlossen 28er KGV hier zu nehmen ist auch immer ein bisschen Gutdünken dabei also eine Einschätzung wenn man das macht dann geht der fre wert hier nach unten da hätten wir jetzt ein fernwert von 50 USD knapp da wäre die Aktie also immer noch leicht unterbewertet und dann hätten wir hier aber ja noch das entsprechende Gewinnwachstum sodass wir dann hier eine jährliche renditerwartung von knapp 22% haben nächsten eininhalb Jahre und danach wird sich das so ja einpendeln auf das tatsächliche Gewinnwachstum was ja aber auch noch im zweistelligen Bereich liegen sollte wenn es denn so kommt wie es die Analysten schätzen ich aber auch für plausibel halte man kann auch noch den prognosekorridor hier zu Rate ziehen da gibt's da nämlich relativ große Abweichung gibt's hier ein sehr pimistische Analystenschätzung auf dieser basierend legge der fre Wert D bei lediglich knapp 61 usdoll der 2025 was aber immer noch eine renditerwartung von gut 10% entsprechen würde aufs Jahr also das ist der Reed den ich mir ins Depot gelegt habe rexford industrial Realty der habe ich bisher gar nicht auf den Schirm und warum ich den überhaupt auf den Schirm bekommen habe das haben wir hier unseren Analysten zu verdanken wenn ich hier in die rotmap reingehe dann seht ihr nämlich Dividendenaktien mit Rabatt das wird bald heute zum Tag des Videodrehs veröffentlicht das heißt wenn du das Video siehst dann ist es schon live und das ist eine der Aktien die hier tatsächlich behandelt werden und das habe ich mal gelesen und dann habe ich wirklich noch weiter recherchiert und dann habe ich auch tatsächlich schon gekauft ja und hier der Verweis auf dividendenaktie mit Rabatt okay danke fürs zuschauen das wird mich natürlich interessieren wie stehst du zu dem read wer es für dich in Kauf gibt's irgendein no Goo und vielleicht auch welche dividendenaktie findest du derzeit sehr interessant und soll dich in mehrerer Zukunft analysieren vielen Dank fürs zuschauen und bis zum nächsten Mal”